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华人新移民2套房产被没收,都是出租惹的祸
游过太平洋 2010年5月31日 19:54:26

时间 2010-05-21 来源: 加拿大都市报 作者: 李海涛

郑女士在中国是一个事业有成的企业家,在广西拥有大量房产,2001年移民时账上存款已超过百万加元。她在移民前就认识了老移民张先生(化名),张对她们一家从移民落地、办理证件等都照顾有加。

官司愈打愈乱

在中国就经营房产出租业务的郑女士在接受记者访问时表示:当初她刚来到加拿大语言不通,立刻想到了购置房产出租养生的办法。她一次就准备投资购置两套住房,计划一套自住一套出租。张先生劝她资金要分开匯入,以免引起麻烦。郑女士就先后分别匯了5万和7.5万加元到张先生账户上,她也自带了部分资金用于首付。她表示,张先生一直很讲信用,两笔匯到他账上的资金都如数交给她付房款。

2002年10月她首先以首付30%房款,在万锦市购置了一套房产,然后又按计划返回中国,第二套住房还没有交接。张先生就帮郑女士出租第一套房屋,据张先生给法庭的书面报告称,他于2003年初在本地中文媒体上刊登广告出租房屋,很快就找到一对年轻人租客。

郑女士找到租客之后就离开加拿大,租客2003年2月入住就开始种大麻,并且直接从电力主线窃电,被电力公司发现举报,4月便被约克区警方查获。张先生因为经常出入该房而被警方拘捕,房客则一去无踪。郑女士得知此事之后于5月提前返回,看到才转眼之间房屋就被变得面目全非,非常生气和痛心。

郑女士声称:经过庭审张先生最终脱罪,但经过后来若干年的官司和逐步披露的案情,她个人认为房客涉嫌与张先生串通一气种大麻,且她认为张先生也知道那对租客的下落,但推脱得一干二净,只剩下她这个可怜的房东。 

郑女士在接受记者专访时表示,整个事件不仅仅是她的房屋遭到破坏,由于郑女士在购房时,先后有巨额匯款进入张先生的账号,随后购买房屋,而张先生又找来租客种大麻,张先生的前妻另案种大麻罪成立,控方认为这有可能是一个犯罪团伙。没有足够的证据,但控方仍然认为郑女士的资金来源和用途可能与犯罪有关,经过7年的漫长庭审,法庭决定没收她两处房产。

谈及此事郑女士更是觉得自己太倒霉,买了房子首次出租就遇到大麻客不说,找的律师也是什么事不做。她也是通过朋友介绍找到一名西人律师,由于文化差异,西人律师对她这种随意就把钱转到他人账户上的做法感到诧异。郑女士表示,他们不理解华人的行为,比如说我们有时候嫌匯款麻烦,在当地找一个中国家人需要匯钱的,这边把钱打到他账号上,中国那边找个亲属换人民币就行了,这在西人中是不可能行得通的做法,她说也说不清楚。再加上语言不通,最终连她的律师都不相信她是清白的,也就不把她的案子放在心上,出庭经常迟到或者就不去,也不收集对她有利的证据,比如她在中国本来就有的成功生意,常年的税单还有张先生的供词等,律师都不收集,法官因为她无法证明资产来源,而终判没收她的房产。 

郑女士称:经过长达7年的庭审,原来对她百般刁难的检控官慢慢发现,这个被告有些怪。一般来说,真正的大麻屋主大多希望快刀斩乱麻,尽快交罚款,找机会赶快赚回来。买房子也只付5%首付,一旦被查什么都不要了,因为时间陪不起。有打官司的几年时间,再种大麻也收了几十茬了,堤内损失堤外补。但郑女士是个例外,为了自己的房产和清白,愣是打了7年的官司。郑女士说检控官也看到她的律师毫不负责,时常不出庭也不提供有力证据,最终以检控官获胜而告终。这些情况导致检控官也开始反思,认为郑女士案中有冤情,开始帮助她向法官申请人道求情,希望不没收她的房产。也帮助郑女士投诉她的律师,并希望得到律师协会的赔偿。

据郑女士介绍,律师协会看到这宗律师完全不作为的投诉前所未见,竟然以为律师和她串谋骗取律师协会的赔偿,搞得郑女士四处碰壁。而检控官的上司也反对为她翻案。

郑女士称,这次惨痛的出租和旷日持久的官司,让郑女士付出了沉重的代价。据她介绍,她聘请首个律师花了5,000元,后来找的那个她认为是不负责任的律师前后花了4,500元,案发后维修房屋花了8,000元,因窃电电力局罚电费5,000元,空气检测费8,000元,银行贷款处理12,000元,后来翻案聘律师看资料用去8,000元,换律师看资料又用了2,000元。现在律师每小时200元,已成惊弓之鸟的她四处和律师咨询已经用去了5,000元。她为此案前前后后已经用去了8万多,如果加上两栋房产几年来付的款被没收的话,损失已经接近70万。

郑女士对记者说,我都不知道该相信谁了,律师再贵只要收钱办事就行,就担心收钱不办事,耽误时间还要赔钱。比如说如果2003年就把房子收走,这剩下六年来她也不用每月付贷款,现在可好,几年来每月供款都要充公了,损失越来越大。 

大麻屋装修有规定 

就大麻屋的问题,开办大麻屋解决方案公司的科诺克(Dana Curnock)在接受记者采访时说:“如果一个寻求租屋的人看上去印象不错,也出示了证件(可能是假的),甚至一下子付了几个月的租金,什么条件都答应。这不说明什么,而且很有可能你掉进了一个陷阱,未来损失的不仅仅是房租,还有巨额的维修费用,甚至是失去自己的房产。” 

精明的科诺克看到装修大麻屋的市场很大,就开办了这个特殊公司,负责警方查获大麻屋的后事料理工作。记者与他联络的时候,他正在Milton勘查一个大麻屋,匆匆驱车赶来,采访期间还接了几个预约电话,看来大麻屋还真的不少。

看到记者对他的职业毫不了解,他开始详细地解释。如果警察查封大麻屋之后,警察会把种植大麻的设备拆除,把大麻搬走,留下的会是一片狼藉。科诺克得到这个大麻屋地址名单之后,便会上门造访。因为警察搜查之后,会将该住宅查封,断电并贴上一张黄条子,上书:“不安全房屋、禁止居住”。三周之后电力安全局ESA (Electrical Safety Authority)将房屋断电,市政府会要求屋主在60天内,对房屋进行维修检测,达到符合居住标准。

他的公司就是负责清理遗留下来的烂摊子,包括除霉、空气检测、墙体恢复,具有官方认可的签字权。而这其中花费则根据实际情况各不相同,比如除霉在1万到3万之间,法律授权费2000 -10,000元,卫生检测在3,500-10,000元,返修费5,000 -60,000元。之所以价格很高,他解释是因为需要从基础结构上把霉去掉,有的需要换新的干墙板,蒸汽清洁所有缝隙等,这样才能通过空气质量检测,工程量比较大。 

因此说出租房一旦被用作大麻屋,损失租金事小,后续处理的花费绝对不菲。不少房东为此背上沉重的包袱,有的工程公司不具备签字资格,房东一般首次遇到这种事情,往往飢不择食,随便找一个公司就来做。结果花了大价钱却不能通过市政府认可,科诺克把这类房东称作第二重受害者。随着投诉的增多,各个市政府开始注意这一行业的混乱问题,正在逐步建立一个合格企业名单。 

科诺克表示以往房东采用不得不付巨款整修的方案,现在不少有预谋的大麻屋业主仅仅付5%的首期付款,一旦事情败露就撒手而去,把这个包袱甩给银行。银行在半年前的做法是先雇他们这样的清理公司,把一切做好再把房子放到市场上销售,这样做往往周期很长。因此,现在银行的做法是把房子收回来,就直接挂牌销售,谁愿意要谁要,新业主自己去办整修和审验的工作。一般买这样房子的人也不是自住,往往是低价买入装修后高价卖出。

地产经纪陈先生向记者表示,他知道太古附近一个大麻屋就是这种情况,买主买下40万左右,整修一新卖出50多万,前后也就是几个月的时间。 

防大麻屋骗徒有高招

眼见过众多房东被大麻客欺骗的故事,科诺克也总结了不少防诈骗的经验。他表示,不少种大麻的租房子用的都是假证件,虽然地址姓名照片一应俱全,如果你真的按图索骥,一准找不到这个人。他说最简单的方法是到信用局调查租客的信用记录,假证件是没有信用记录的。或者让租客提供前屋主作为介绍人,以便了解其以前的经歷,不过要小心骗子会介绍自己的同伙做前房东。 

除此之外,别图省事一定要签署租房合约,注明每月要来看一次房;不要一次收几个月的房租,最好每月上门收租;要求租客买房屋保险,保险公司等于变相检查租客身份的真实;索要租客的电费单,如果用电量过高说明家里有大功率设备,或者几乎不用电也不行,租客有可能干脆是偷电种大麻;还有一个方法就是告诉邻居房屋出租出去了,要他们帮助照看有没有异常,留下自己的电话以便告知。 

收入疑与犯罪活动有关属民事案件 

Nestmann 咨询公司总裁Mark Nestmann曾经过做过20年的罪案记者,具有丰富的调查经验,写过十几本有关资产保护的书籍,目前也是美国律师协会和专业记者协会的成员。

他在2007年撰文指出,在加拿大如果你的私人财产怀疑与犯罪有关,而你又不能证明那些财产是清白的,政府就会没收。这种没收是民事案件,不能通过刑事辩护来抗辩,也就是说无物业主人可能没有被控任何刑事罪名,而财产无法证明与犯罪无关即可被没收。 

安省从2001年引进民事没收法案,用来对付日益猖獗的有组织犯罪活动,允许省政府罚没那些直接或者间接由犯罪所得,或者部分或者全部有犯罪活动所得的资产。

但实际上,没收法案主要是应用于处理大麻屋案件。大部分大麻屋业主都声称他们对种植大麻的犯罪事实毫不知晓,自己也是受害者。但是不知情在民事没收法中不能作为有效的辩护理由,按照加拿大《人权宪章》要求,个人的无罪推理在财产案件中无效,业主需要证明财产的合法来源。

安省总检察长2007年的报告中称,之前4年的170宗诉讼案中,已经罚没财产总值360万加元,其中将近100万元拨给当地警方,由于成效显着全国又有5个省仿效安省推广没收法。不少真正的犯罪分子,在购置资产的时候都采用低首付,高额贷款,使警方认为没有什么油水而放弃没收。

万锦市府处理大麻屋程序 

万锦市政府的资料显示,从2006年12月20日到2009年5月,万锦市发现46栋大麻屋。依据加拿大保险局2004年的估算,维修大麻屋的平均花费在41,000元左右,这个数字不包括租金的损失。约克区警方发现大麻屋之后,要通知所在市政府,警方负责拆除大麻种植设备,清理走种植的大麻和犯罪分子所设的秘密防范机关(陷阱、暗器等保护措施),随后交由市政府委托专业人员再作进一步处理,直至达到居住标准为止。

万锦市政府在接到警方书面通知之后,在一定时间内要安排人员上门检测,然后作出决定让屋主如何整修房屋。一般来说先封门禁止公众接触,委托专业人员进行空气等专业测试,签署施工令允许维修人员对房屋进行重修,如果仍然无法达标则对房屋完全推倒重建。 

五花八门躲警察

加拿大大麻屋无处不在,已经成为严重的社会问题。户外种植也是比较常见的手法,科诺克表示户外种植大麻为了遮挡视线,一般会在地面上挖坑,把大麻种下去之后不至于太高,周围的杂草和灌木可以起到遮挡的作用。还有一种方法是在大麻上方30厘米的高度设置网罩,不让大麻向垂直方向生长只能横向蔓延,正常情况下大麻会长到1米左右。 

警方通常对曾经种过大麻的开阔地格外重视,可以借助飞机对地面观察,红外成像装置除了可以探测到温度过高的房屋之外,也可以探测到混杂在其他农作物中间的大麻,大麻种植者后来选择在松树或者柏树下种植大麻,以减少热辐射外泄。如果在室内种植,犯罪分子也采取在房屋内外覆盖隔热材料,来躲避直升飞机红外探测。 

警方除了空中红外探测之外,通常在深夜或者凌晨,利用手持红外观察设备进行地面红外探测。那时室外温度较低,比较容易探测门窗外泄的高热。但是警察在没有搜查令的时候也只能从公共区域,比如人行道、马路等处观测。如果有明显的红外证据,可以凭此申请搜查令。 

因此犯罪分子经常用密封窗户的方法来防止热能外泄,有的甚至用砖或者混凝土把窗户封死。还有人为了减少热量,一个地点仅仅种植销量的大麻,加热灯耗电量在2000W以下,避免与邻居相比过热。还有人干脆将加建空心墙,制造房中房,中间隔层用空调制冷,防止热量外泄。也有人把下水道当做排气管道,防止从屋顶大量排热引起怀疑。

科诺克曾经在Lindsay处理过一个华裔农场大麻屋,被捕的华裔妇女买了一个农场之后,在废弃的马厩(草料仓)里开始种大麻。为了防止因用电过量引起怀疑,就买了大功率发电机,放置在住宅的地下室里,以掩盖巨大的噪音。从住宅到马厩间埋设粗粗的电缆线,为大麻屋提供电力。由于长期无人居住,耕地荒芜,引起了邻居的怀疑。邻居冒险潜入农场内,发现了大麻屋的秘密,随即报警。   


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